Frågor och svar om ramavtalet Bostadshus 2016 Nya Hus

Vanliga frågor

Hur vet vi om vi är avropsberättigade på ramavtalet Bostadshus 2016?

I bilaga 01 till ramavtalen framgår vilka som är avropsberättigade.

Varför har SKL valt att göra denna upphandling?

Vi vill göra det lättare för kommuner att snabbt och enkelt få fram bra och funktionella bostäder till en rimlig kostnad som passar i olika miljöer. Genom ramavtalet minskas den administrativa börda som ofta är förknippad med enskilda upphandlingar ute i kommunerna.

Dessutom har det funnits ett stort intresse från våra medlemmar för ett sådant här avtal.

Ramavtalet har två delar; del A med lägre hus och del B med högre hus. Vad innebär det?

Ramavtal A omfattar lägre hus, 2 till 4 våningar. Där är leverantörerna Hjältevadshus, BoKlok, NCC/Derome och Villa VIDA.

Ramavtal B omfattar hus med 4 till 6 våningar och träder i kraft 1 april 2017. Där är Lindbäcks Bygg och NCC leverantörer.

Hur får man mer information om husen i del A och B?

Läs mer på ramavtalet Bostadshus, där finns mer information som uppdateras löpande. Där finner du bland annat en broschyr för del A.

En ny uppdaterad broschyr planeras inför 1 april 2017 (avtalsstart del B) och kommer att omfatta mer detaljer och vägledning samt en del fördjupad information.

I avtal A, de lägre husen, varför blev det just Hjältevadshus, BoKlok, NCC/Derome och Villa VIDA som utsågs till leverantörer i den första upphandlingsomgången?

För att de lämnade de bästa anbuden enligt de sex olika tilldelningskriterier som vi hade fastställt. De tre tyngsta kriterierna var pris, arkitektonisk utformning samt flexibilitet inom byggsystemet.

I avtal B, de högre husen, varför blev det just Lindbäcks Bygg och NCC?

För att de lämnade de bästa anbuden enligt de sex olika tilldelningskriterier som vi hade fastställt. De tre tyngsta kriterierna var pris, arkitektonisk utformning samt flexibilitet inom byggsystemet.

Kan man få investeringsstödet för dessa hus?

Typhusen har en lägenhetsfördelning och lägenhetsstorlekar som medger möjligheter för stödet. Även kravet på maximal energiförbrukning uppfylls i de flesta fall, men kan i vissa fall för del A vid 2 våningar eller vid kall ort inom klimatzonen vara svårt att nå. Husen i del B bör klara energiförbrukningskravet för stödet i hela Sverige.

Mer om investeringsstödet på Boverket: Stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande

Vad kostar husen i del A resp B?

Husen inom del A kostar från ca 16 000 kr exkl moms/BOA1 inklusive standardgrund. Husen inom del B kostar från ca 17 000 kr exkl moms/BOA inklusive standardgrund.
Till det tillkommer kostnad för bland annat markinköp, mark- och trädgårdsarbeten, bygglov, anslutningsavgifter samt eventuella komplementbyggnader som exempelvis carport.

Mark- och trädgårdsarbeten samt komplementbyggnader kan mot tillägg köpas av leverantören om så önskas.

1 Bruksarea för utrymmen helt eller delvis ovan mark inrättade för boende (m²). Arean avgränsas av omslutande väggars insidor. Viss del av tjocka innerväggar och schakt räknas bort.

Har ni ställt några sociala krav eller krav på kollektivavtal?

I upphandlingen har ställts krav i enlighet med SKI:s uppförandekod som bland annat innehåller grundläggande krav gällande arbetsvillkor avseende arbetsmiljö samt krav på att ILO:s grundkonventioner ska följas som bland annat reglerar barnarbete och föreningsfrihet.

Några krav på att leverantörerna ska ha kollektivavtal har inte ställts då det inte är förenligt med nuvarande upphandlingslagstiftning.

Vidare innehåller avtalen en punkt att parterna på frivillig basis ska föra en dialog om att erbjuda anställning, praktik eller motsvarande för personer utanför den ordinarie arbetsmarknaden.

Vid avrop med förnyad konkurrensutsättning finns även möjlighet att ställa krav på att personer utanför den ordinarie arbetsmarknaden ska erbjudas praktik eller anställning.

Hur viktar ni de olika bedömningskriterierna?

Det finns en mall för poängsättning som bedömningsgruppen har utgått ifrån. Varje kriterium med underkategorier har fått en viss viktning redan från start. Arkitektonisk gestaltning och utformning har till exempel viktats till 30 procent, flexibilitet 15 procent och kostnad till 40 procent. Så det är en ganska strikt bedömning av de olika ingående faktorerna.

Vad innebär det för de utvalda företagen att de fått olika rangordning?

Om en kommun väljer att göra ett direktavrop på ett typhus så följer de rankingen och frågar den leverantör som står först. Om denne inte kan utföra uppdraget av olika skäl så måste man inom en vecka tacka nej. Då går frågan vidare till nästa leverantör i rankingen.

Om det däremot gäller en beställning som handlar om något annat än typhuset men som ryms inom upphandlingens fastslagna byggsystem, då blir det en förnyad konkurrensutsättning. Det innebär att alla fyra leverantörerna är med och tävlar på samma villkor igen, utan inbördes ranking, eftersom det ursprungliga priset då inte gäller längre. Det kan till exempel handla om att en kommun vill bygga ett helt kvarter med sådana här hus. Dessutom vill de ha förhöjda bottenvåningar, en annan lägenhetsfördelning, ett annat fasadmaterial eller en annan takform än som finns för typhusen. Då gör man en förnyad konkurrensutsättning.

Kommer alla fyra leverantörerna att kunna ta bygguppdrag i hela landet?

Det kommer de att kunna göra. De fick begränsa sitt anbud och välja bort två av de zoner som vi delat upp Sverige i. Men alla valde att lämna anbud i samtliga zoner.

Hade ni krav på att husen ska vara flyttbara?

Vi hade inget krav på att de skulle vara flyttbara, däremot var det ett värderingskriterium i delen som handlade om flexibilitet. Så visst var det en fördel i poängbedömningen. Tre av fyra leverantörer har därför valt att offerera den möjligheten. Visst är det bra om de är flyttbara men i grunden tycker vi att bostäderna är såpass bra att de i första hand ska fungera som en permanent lösning.

Vad har ni ställt för miljökrav?

Upphandlingen är en funktionsupphandling där kraven har utryckts i termer som nivåer och föreskrifter som ska följas och inte att material eller system har specificerats vilket är vanligt i andra upphandlingar.

I upphandlingen har bland annat ställts krav på en maximal energiförbrukning, som för referensorten Enköping är ca 85 procent av maximal tillåten förbrukning i byggreglerna för del A och ca 80 procent för del B.

Vidare har i tilldelningskriterierna bland annat premierats loggbok miljö och möjlighet till miljömärkning enligt Svanen eller Miljöbyggnad Silver.

I upphandlingen finns även med att leverantörerna och SKI ska identifiera och årligen följa upp tre olika miljömål.

Vidare finns det olika typer av krav på entreprenaderna bland annat avseende källsortering, materialdokumentation.

Vad innebär standardgrund?

Det innebär komplett grund inklusive återfyllning från en packad markbädd. Med packad markbädd avses en plan yta med tillräcklig bärförmåga att bära huset.

I priset för standardgrund ingår exempelvis inte pålning, utökat radonskydd eller skydd mot hög grundvattennivå.

I priset för standardgrunden ingår inte heller schakt och eventuella sprängningsarbeten. Dessa arbeten kan mot tillägg köpas av leverantören om så önskas.

Hur många nya bostäder kan det bli tal om?

Utifrån det intresse som kommunerna har visat när vi har frågat dem så uppskattar vi att det handlar om uppemot 10 000 lägenheter under en fyraårsperiod. Då räknar vi också in de högre flerbostadshusen som byggs enligt det kommande upphandlingsavtalet B. Det blir dock färre lägenheter de första åren innan allt har kommit igång. Om avtalet förlängs till att gälla i sex år tror vi att det kan handla om närmare 15 000 lägenheter under den perioden.

Hur mycket pengar kan avtalet vara värt?

Det är väldigt svårt att komma med en exakt siffra eftersom det beror på hur stort intresset är och om byggbolagen klarar av att bygga allt som efterfrågas. Vi har därför gjort en grov uppskattning på mellan 4–20 miljarder kronor under en sexårsperiod. Men om vi antar att det byggs 10 000 lägenheter under perioden och räknar på ett genomsnittspris på 1 miljon kronor per lägenhet så blir det 10 miljarder kronor. Byggs det 15 000 lägenheter så ökar summan till 15 miljarder kronor.

Vad skiljer denna upphandling från SABO:s ramavtal på så kallade Kombohus?

Kombohusen kräver en särskild tomt som inte är utsatt för buller och som klarar av att ta emot ett punkthus. Våra lamellhus klarar bullriga lägen eftersom sovrummen kan placeras på samma tysta sida. Dessutom går det att bygga sammansatta kvarter med våra hus som inte kräver en helt fri tomt. Det går också enkelt att komplettera redan befintlig bebyggelse.

SABOs ramavtal kan användas av de kommunala bostadsbolagen. Vårt ramavtal ska kunna användas av såväl kommunerna som deras bolag. Kommunerna kan även sluta avtal med privata aktörer om att uppföra och förvalta bostäderna. Vårt mål är också att kommunerna ska kunna påverka husens utformning, till exempel genom att välja hur många lägenheter de vill ha. Det är inga fasta hustyper.

Hur mycket billigare blir det för kommunerna att använda era upphandlade hus?

Prisbilden för de låga husen i den första upphandlingsdelen, ligger i paritet med allmännyttans Kombohus men våra hus ger större möjlighet till gestaltningsmässig variation, bättre flexibilitet och fler valmöjligheter.

Genom att våra hus är färdigprojekterade så sparar kommunerna 5–10 procent bara på den utgiften. De behöver alltså inte rita om och dimensionera. SABO räknar med att deras Kombohus är runt 25 procent billigare än traditionella flerbostadshus och eftersom våra hus är i ungefär samma prisklass så borde det innebära motsvarande besparing.

Många minns satsningen under 60- och 70-talen då en miljon bostäder byggdes för att råda bot på bostadsbristen. Vad är det som skiljer den här satsningen från det så kallade Miljonprogrammet?

Det är en väldig skillnad. Den här typen av serietillverkade bostadshus i kombination med lokalt självbestämmande skiljer sig rejält från Miljonprogrammets centrala styrning och storindustriella processer. Då fanns det tvingande beslut om stora volymer på billig mark. Så är det inte nu. Tanken med de här bostäderna är att de ska vara mångsidigt användbara och att varje kommun ska hitta det som är bäst utifrån deras lokala behov och förutsättningar.

Hur kommer SKL och SKI hjälpa kommunerna att använda ramavtalen?

Det finns ett avropsstöd som beskriver hur avtalen används steg för steg. Avropsstödet planeras att utvecklas närmaste tiden med utförligare mallar för bland annat förnyad konkurrensutsättning och ett kalkylstöd avseende investeringen.

När kommer det första huset enligt det här avtalet vara klart för inflyttning?

Vi hoppas på i slutet av 2017. Enligt upphandlingen ska det ta max 8 månader att färdigställa ett sådant här hus inom del A, från startbesked till nyckelfärdigt hus. Och två av leverantörerna inom del A, BoKlok och NCC, har lovat att det kommer ta max fem månader att få husen klara. Då ingår även grunden men inte schaktarbetena.

Vilka effekter kan upphandlingen tänkas få för byggbranschen i stort?

Vi hoppas att detta kan bidra till utvecklingen av bättre produkter och snabbare byggande, till lägre kostnader. Erfarenheter har visat att ramavtal generellt kan vara en stark drivkraft för produktutveckling. I bästa fall har vi kunnat bidra till att öka produktionskapaciteten av flerbostadshus och öppnat upp ett sedan länge saknat affärssegment/marknadsområde som avser produktion av hus innehållande lägenheter som riktar sig till hushåll med normala inkomster.

Vad är en nationell inköpscentral?

SKL Kommentus inköpscentral AB, SKI, är en nationell inköpscentral. Det innebär att vi upphandlar ramavtal som i sin tur är avsedda att användas av andra upphandlande myndigheter. Dessa upphandlande myndigheter är framför allt kommuner, landsting och regioner samt deras bolag men detta ramavtal omfattar även ett antal statliga aktörer. Upphandlingen sker i SKIs eget namn vilket innebär att SKI ansvarar för upphandlingen och att ramavtalet tecknas mellan utvalda leverantörer och SKI.

Vi är ett kommunalt bolag som skulle vilja avropa på ramavtalet, men vi missade att anmäla oss för att bli avropsberättigade. Däremot är vår kommun avropsberättigade. Kan vi handla på avtalet genom kommunen?

Alla avrop som görs av andra än de som är avropsberättigade enligt ramavtalet utgör direktupphandlingar. Ni har därför inte möjlighet att genomföra avrop på ramavtalet i eget namn.

Det kan i vissa fall hända att det finns möjlighet för en kommun – som är avropsberättigad – att köpa från ett ramavtal och sedan sälja den färdiga fastigheten vidare till ett helägt kommunalt bolag. Upphandlingsrättligt kan detta i vissa fall vara tillåtet i enlighet med det sk "in house"-undantaget. Om detta undantag är möjligt är något som måste utredas noggrant och bedömas av er och kommunen gemensamt.